În 2017, Blackstone – cea mai mare firmă de capital privat din lume, care se adresează de obicei instituțiilor mari și celor foarte bogați – a decis să ofere investitorilor obișnuiți ocazia de a se implica în magia firmei.
A creat BREIT, un fond privat care cumpără proprietăți imobiliare comerciale, cum ar fi depozite și clădiri de apartamente, și l- a comercializat investitorilor obișnuiți ca o „strategie pentru orice vreme pentru a construi bogăție pe termen lung pe parcursul ciclurilor pieței”.
Și a fost magic: oferind un dividend anual de aproximativ 4% într-o lume în care ratele dobânzilor erau aproape de zero, BREIT a devenit rapid un gigant.
La apogeul său în 2021, fondul atragea până la 3 miliarde de dolari pe lună în noi investiții.
Astăzi, BREIT se mândrește cu active de 114 miliarde de dolari – aproximativ 8% din totalul activelor Blackstone care generează taxe – și a generat peste 5 miliarde de dolari în comisioane de management și performanță.
BREIT – la analizat
Dar, în ultimii doi ani, unii investitori au devenit suspicios că BREIT nu este investiția solidă pe care Blackstone pretinde că este.
De la înființare, fondul spune că a oferit un randament net anual de 10,5% – aproape dublu față de indicele REIT-urilor tranzacționate public.
Chiar dacă imobilele comerciale au fost afectate în urma pandemiei, BREIT a reușit cumva să sfideze gravitatea, depășind fondurile comparabile cu marje aparent fantastice.
În toamna anului 2022, după ce creșterile dobânzilor Fed au început să zguduie piața imobiliară comercială, investitorii au început să ceară banii înapoi – mai mult de 15 miliarde de dolari până în prezent.
Confruntat cu o retrageri în masă, Blackstone apelat la o prevedere care i-a permis să amâne retragerile – o decizie care a servit doar pentru a alarma și mai mult piața.
Acțiunile Blackstone au scăzut cu aproape 20%.
Anul trecut, BREIT nu a reușit să genereze suficienți numerar pentru a-și acoperi dividendul anual.
În ultimele luni, fondul a părut să-și revină din criză.
BREIT a anunțat că a reușit să îndeplinească 100% din cererile de răscumpărare primite în februarie, care au încetinit la puțin sub 1 miliard de dolari.
Pe fondul promisiunii unei reveniri, acțiunile Blackstone au recăpătat aproape 50% din minimele sale.
„Cred că ne vom uita înapoi la 2023 ca fiind cel mai scăzut nivel ciclic al companiei noastre”, a declarat Steve Schwarzman, CEO-ul Blackstone , analiştilor la un apel pentru venituri din ianuarie.
”Este definiția absolută a unei scheme Ponzi”
Dar imaginea roz pe care o pictează Blackstone s-ar putea să nu spună întreaga poveste.
În ultimele luni, Business Insider a vorbit cu analiști veterani, contabili și investitori care au ajuns să creadă că BREIT este, în esență, un castel de cărți.
Acest lucru se datorează faptului că randamentele pe care fondul pretinde că le-a oferit depind aproape în întregime de propriile estimări ale BREIT, despre care scepticii cred că sunt extrem de umflate.
Mai mult, atunci când BREIT s-a confruntat cu un val de cereri de răscumpărare din partea investitorilor, a îndeplinit toate aceste solicitări doar după ce a strâns numerar de la noi investitori.
„Este definiția absolută a unei scheme Ponzi”, a spus Nate Koppikar, care conduce un fond speculativ numit Orso Partners, care a scurtat acțiunile Blackstone din cauza preocupărilor legate de BREIT.
Cu excepția cazului în care piața imobiliară nu revine, avertizează analiștii, BREIT ar putea ajunge să se micșoreze la o fracțiune din dimensiunea actuală, lăsând investitorii fondului să dețină punga.
